Verhuur van bedrijfsvastgoed met btw: wat moet je als ondernemer weten?

1. De praktische impact van de vrijstelling van BTW

Het grote gevolg van de vroegere onmogelijkheid om de verhuur van onroerend goed te onderwerpen aan BTW, was dat professionele vastgoedinvesteerders die hun onroerend patrimonium verhuurden, de BTW die zij droegen op hun patrimonium niet konden recupereren bij gebreke  aan uitgaande BTW-handelingen. Dergelijke inkomende BTW konden vastgoedinvesteerders ondergaan op de aankoop van BTW- technisch “nieuwe” onroerende goederen, de (weder op)bouw van onroerende goederen, het onderhoud ervan of de herstellingswerken aan hun patrimonium. Bij gebreke aan mogelijkheid om die BTW te recupereren, beschouwden eigenaars die BTW als een kost/investering en bepaalden zij hun huurprijs zo dat zij ook op die kost/investering een rendement konden halen.

Fictief voorbeeld om één en ander te illustreren:

• Een investeerder koopt een nieuw kantoorgebouw aan voor 1.000. Daar het om een nieuw gebouw gaat, onderwerpt zijn verkoper de verkoopprijs aan BTW. De investeerder betaalt dus bovenop de 1.000 aankoopprijs 21% BTW (standaardtarief), zijnde 210.
• De investeerder streeft op zijn investering een jaarlijks rendement van 6% na.
• Indien hij de BTW op zijn aankoop zou kunnen recupereren, zou hij zijn investering begroten op 1.000 (de eigenlijke aankoopprijs) en dus een jaarlijkse huurprijs van 60 (6% van 1.000) beogen.
• Daar hij de BTW evenwel niet kon recupereren, beschouwde hij zijn investering als 1.210 (aankoop plus niet-recupereerbare BTW) en wenste hij bijgevolg een jaarlijkse huur van 72,6.
• Dat verschil in huur van 12,6 was in essentie niet meer dan BTW die onzichtbaar werd doorgerekend op de huur. Indien deze 12,6 als effectieve BTW kon doorgerekend worden zou de huurder, bij beroepsvastgoed, in het overgrote deel van de gevallen deze BTW zelf kunnen recupereren. Dergelijke recupereerbare BTW zou voor de huurder dus geen kost betekenen. Daar waar de hogere huur dat wel was.

Vanuit economisch oogpunt werd dit als een vermijdbare last beschouwd. Vandaar dat de wetgever in 2018 uiteindelijk heeft ingegrepen en voor bedrijfsvastgoed een algemene optie voorzien heeft om de verhuur ervan aan BTW te onderwerpen. Daartoe dient wel aan een aantal voorwaarden voldaan te worden waarop hieronder nader wordt ingegaan.

2. Verplicht btw aanrekenen bij bepaalde terbeschikkingstellingen

We gaan evenwel eerst kort in op de gevallen waarin een verhuur (of terbeschikkingstelling) sowieso verplicht aan  BTW moet onderworpen worden.

• In eerste instantie betreft het de categorie van de ‘complexe actieve’ terbeschikkingstellingen’. Dit zijn prestaties waarbij de terbeschikkingstelling van het onroerend goed slechts een onderdeel is van een onlosmakelijk geheel van diensten (pakket). In casu zal het steeds om een feitenkwestie gaan. Een voorbeeld uit de praktijk zijn de aanbieders van zogenaamde co-working ruimtes.
• Daarnaast zijn er ook specifieke ‘passieve’ terbeschikkingstellingen van onroerende goederen, die voorzien zijn in de wet en waarop toch verplicht BTW moet worden aangerekend (indien aan de voorwaarden wordt voldaan). Het betreft onder meer verhuur van parkeerplaatsen en de vakantieverhuur. Deze vallen evenwel buiten het bestek van onderhavige bijdrage.

Tenslotte voorziet de wet van 2018 zelf ook in bepaalde terbeschikkingstellingen die verplicht met BTW moeten:

• Terbeschikkingstelling van een (gedeelte van een) gebouw als opslagruimte aan personen die het niet gebruiken in het kader van een economische activiteit, voor zover dit voor meer dan 50% voor opslag dient en niet voor meer dan 10% wordt aangemerkt als verkoopruimte.
• De terbeschikkingstelling van een onroerend goed voor een periode van niet meer dan 6 maanden, welke niet dient voor bewoning. Op deze regel bestaan evenwel uitzonderingen.

Let wel dat in deze gevallen de initiële aftrek van de BTW onderworpen is aan de klassieke herzieningstermijn van 15 jaar en niet de specifieke van 25 jaar (zie hierna).
Daarnaast blijft ook de klassieke mogelijkheid om zakelijke rechten zoals vruchtgebruiken en erfpachtrechten op “nieuwe” gebouwen (31 december jaar twee na eerste ingebruikname) aan BTW te onderwerpen bestaan. Ook dit kan, voor een economisch vergelijkbaar eindresultaat, in bepaalde gevallen specifieke voordelen bieden.
In deze bijdrage gaan we evenwel niet verder in op deze verplicht aan de btw onderworpen terbeschikkingstellingen of de mogelijkheid van belaste vestigingen van zakelijke rechten noch op de eventuele toepassing van verlaagde tarieven. We beperken ons hierna tot de terbeschikkingstellingen waarvoor er de keuze is om ze aan de belasting te onderwerpen: de “optionele btw-heffing” en dit zowel voor de toepassing ervan op de terbeschikkingstelling van opslagruimte als op andere ruimten. 

3. Keuzemogelijkheid om verhuur van onroerend goed aan BTW te onderwerpen

Sinds 1 januari 2019 mag je als verhuurder kiezen om BTW aan te rekenen op de huur van professioneel vastgoed (andere dan onder vorige titel aangehaald). Deze mogelijkheid wordt voorzien door artikel 44, §3, 2°, d) van het BTW-Wetboek. Het grote voordeel van dergelijke onderwerping is dat de verhuurder door met BTW te verhuren, in principe alle BTW op zijn investering in het betrokken onroerend goed (zie hiervoor) mag terugvorderen. Daar de huurder per definitie ook een BTW-plichtige is (zie verder) zal de huurder de aan de verhuurder betaalde BTW in de meeste gevallen op zijn beurt ook kunnen aftrekken. De BTW-kost wordt op die manier “geneutraliseerd”.
De “aftrek” van BTW door de verhuurder is evenwel aan een herzieningsperiode onderworpen (zie verder).

4. Wanneer mag je btw aanrekenen op de huur?

Een eigenaar mag de verhuur van een onroerend goed aan BTW onderwerpen als aan de volgende  zes voorwaarden voldaan is:

1. Het gaat om de huur/verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw. De verhuur van grond op zich wordt dus uitgesloten van het stelsel. Grond op zich kan dus nooit met BTW verhuurd worden. Edoch, indien een gebouw of een deel ervan samen met de erbij horende grond worden verhuurd, dient de optie om met BTW te verhuren voor beiden samen, dus gebouw en grond, gelicht te worden.
2. De huurder is een BTW-plichtige die het onroerend goed uitsluitend voor zijn economische activiteit gebruikt. Het kan evenwel gaan om een geheel of gedeeltelijk vrijgestelde BTW-plichtige zodat de verhuur aan bijvoorbeeld geneesheren of banken en verzekeringsinstellingen ook in aanmerking zal komen. Dergelijke huurders zullen in de praktijk evenwel minder happig zijn om met BTW te huren daar hun (gedeeltelijke) vrijstelling door de band genomen samengaat met de onmogelijkheid (of een beperking) om de BTW die ze dragen terug te vorderen.
3. Huurder en verhuurder kiezen samen voor de onderwerping van de verhuur aan de BTW. Deze keuze moet uitdrukkelijk zijn. Wat het tijdstip en de vorm waarop dat moet gebeuren betreft, voorziet artikel 7quater van KB nr. 10 dat de keuze moet geschieden uiterlijk op het ogenblik dat de huurovereenkomst uitwerking krijgt tussen partijen en dient een aantal vermeldingen zoals BTW-nummer van de partijen te bevatten.  In de praktijk zal deze verklaring doorgaans in de huurovereenkomst zelf opgenomen worden.
4. De optie moet de verhuur aan BTW onderwerpen voor de hele duur van de huurovereenkomst. De keuze is bindend: men kan niet halverwege het contract terugkrabbelen.
5. De verhuur moet betrekking hebben op een nieuw gebouw. Nieuw betekent in deze context dat de BTW over de oprichting ervan ten vroegste op 1 oktober 2018 opeisbaar is geworden. Als kosten van oprichting worden begrepen: diegene die betrekking hebben op de effectieve materiële bouw van het gebouw. Erelonen zoals deze van architecten of stabiliteitsstudies worden daar niet onder begrepen en kunnen dus wel vroeger opeisbaar geworden zijn.
   Een opmerking hierbij is dat er nu dus twee verschillende nieuwheidsbegrippen voor onroerend goed bestaan.

 

5. Verhuur van ruimten voor het opslaan van goederen: van verplichte btw-heffing naar keuzemogelijkheid  

Wat door velen over het hoofd is gezien, is dat sinds 1 januari 2019 ook de verhuur van ruimten voor het opslaan van goederen (voor meer dan 6 maanden) aan een afnemer die deze ruimte uitsluitend gebruikt voor zijn economische activiteit, niet meer onder de verplichte BTW-heffing valt, maar sindsdien enkel belast kan worden via de uitoefening van een optie (artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek). Het moet gaan om een (gedeelte van een) gebouw dat voor meer dan 50% voor opslag dient en niet voor meer dan 10% wordt aangemerkt als verkoopruimte (“showroom”). Dat het betreffende gebouw, verhuurd als opslagruimte, werd opgericht voor 1 oktober 2018  is in dat geval (in tegenstelling tot wat geldt voor de ‘gewone’ optionele btw-heffing) geen beletsel. Voor het overige moet ook aan de andere voorwaarden van de optionele BTW-heffing worden voldaan.

6. BTW op minimaal de normale waarde van de verhuur (maatstaf van heffing)

Bij een huur tussen bepaalde verbonden partijen zal de huurprijs waarop de btw wordt berekend minstens gelijk moeten zijn aan de ‘normale waarde (in principe de ‘markthuur’).

7. Herzieningstermijn in hoofde van de verhuurder

Zoals hiervoor reeds gemeld is de recuperatie van de BTW op de verwerving of bouw van het gebouw door de verhuurder onderworpen aan een herzieningstermijn.
Dit betekent dat, indien het betrokken gebouw binnen de herzieningstermijn niet langer voor BTW-doeleinden zou aangewend worden, een deel van de initieel afgetrokken BTW aan de schatkist dient terug gestort te worden. In casu heeft de wetgever een specifieke herzieningstermijn van 25 jaar ingevoerd. Dit is een termijn die door geen enkele Europese richtlijn wordt voorzien en sommigen opperen dan ook dat hij niet rechtsgeldig zou zijn. Alleszins, de lengte van deze termijn, en de complexiteit waartoe hij in de praktijk aanleiding kan geven, vormen in essentie de achillespees van de regeling. Zo zal een met BTW verhuurd gebouw na de 31^ste december van het tweede jaar volgend op de eerste ingebruikneming van dergelijk gebouw BTW-technisch niet meer als nieuw beschouwd worden in het kader van een mogelijke verkoop. Dergelijke verkoop zou aldus aan registratierechten onderworpen worden en niet aan BTW. Met als gevolg dat de verkoper een deel van de initiële afgetrokken BTW zou moeten herzien. De verhuur zelf zou evenwel ingevolge de optie, nog verder aan de BTW onderworpen blijven bij de koper. Om tegemoet te komen aan voornoemd ongerechtvaardigd nadeel en om de neutraliteit van de BTW te verzekeren, voorziet artikel 21quater van het K.B. uit 2019 in een specifieke regeling die toelaat om in dergelijk geval geen onmiddellijke herziening van BTW te hebben. De verdere details van deze herziening vallen buiten het bestek van huidige bijdrage.

Conclusie

De btw-verhuur van bedrijfsvastgoed kan een krachtige tool voor ondernemers zijn die investeren in vastgoed.

De praktijk kan evenwel complex en ingewikkeld zijn, en het is dan ook zaak om dergelijke transacties correct op te zetten en van in den beginne de juiste keuzes te maken.

Onderhavige bijdrage werd opgesteld door Grant Thornton Tax, Accountancy & Legal BV. Lode Agache, BTW-partner, en Brixius Kell, Director Real Estate, zijn steeds bereid U met verdere vragen bij te staan en U op maat gemaakt advies te bieden. Website: www.grantthornton.be